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江門市住房和城鄉建設局政府信息公開

索引號: 114407005536613194/2023-00035 分類:
發布機構: 江門市住房和城鄉建設局 成文日期: 2023-01-19
名稱: 關于印發《江門市商品房預售資金監管辦法》的通知(江建〔2022〕289號)
文號: 江建〔2022〕289號JMBG2022033 發布日期: 2023-01-19
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關于印發《江門市商品房預售資金監管辦法》的通知(江建〔2022〕289號)

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圖解:江門市商品房預售資金監管辦法

文本解讀:江門市商品房預售資金監管辦法


JMBG2022033


關于印發《江門市商品房預售資金監管辦法》的通知

江建〔2022〕289號


各縣(市、區)人民政府,市有關單位,各金融機構、房地產開發企業、房地產經紀機構、施工企業、監理企業:

  現將《江門市商品房預售資金監管辦法》印發給你們,請結合實際,認真抓好貫徹落實。執行中遇到的問題,請徑向江門市住房和城鄉建設局反映。


江門市住房和城鄉建設局          江門市金融工作局

中國銀行保險監督管理委員會江門監管分局

中國人民銀行江門市中心支行


2022年12月20日


(聯系人:龐華強,聯系電話:0750-3831698)


江門市商品房預售資金監管辦法


第一章 總則

  第一條 為規范我市商品房預售資金監管,保障房地產項目竣工交付,切實維護預售商品房交易雙方的合法權益,促進我市房地產市場平穩健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》和《廣東省商品房預售管理條例》等有關法律、法規規定,結合我市實際,制定本辦法。

  第二條 江門市行政區域內依法預售的商品房,其預售資金監管賬戶(以下簡稱監管賬戶)的設立、變更、注銷和預售資金的收存、撥付、使用等監管,適用本辦法。

  本辦法所稱預售資金,是指購買預售商品房的購房人按照商品房買賣合同和認購協議約定,支付給房地產開發企業(以下簡稱房企)的全部房價款,包括定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款(含公積金貸款,下同)和其他形式的購房款。

  本辦法所稱監管賬戶,是指房企在預售商品房項目所在地(即江門市行政區域范圍內)的商業銀行設立的用于收存、撥付預售資金,并由項目所在地的縣(市、區)住房城鄉建設局(以下簡稱監管部門)、房企和監管銀行按照預售資金三方監管協議(以下簡稱監管協議)共同監管的專用賬戶。

  本辦法所稱監管銀行,是指與監管部門、房企簽署監管協議,并設立監管賬戶的商業銀行。

  本辦法所稱監管額度,是指監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度。

  第三條 預售資金監管遵循政府主導、銀行配合、多方監督、??顚S?、保障建設的原則。

  第四條 市住房城鄉建設局負責組織實施本辦法,指導、監督全市預售資金監管工作,健全江門市房地產交易綜合管理信息系統(以下簡稱房地產交易系統);會同人民銀行江門市中心支行、江門銀保監分局、市金融工作局組織招標確定監管銀行。

  各縣(市、區)住房城鄉建設局按照本辦法和相關規定,負責本行政區域內預售資金收存、撥付和使用等監管工作的具體實施。

  人民銀行江門市中心支行按照本辦法和相關規定,負責指導監管銀行做好監管賬戶管理工作。

  江門銀保監分局按照本辦法和相關規定,負責對監管銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

  市金融工作局按照本辦法和相關規定,負責協調監管銀行落實預售賬戶資金收存、撥付和信息共享等預售資金監管工作。

  監管銀行按照本辦法和監管協議,負責開展監管賬戶監控工作,配合開展預售資金收存、撥付、凍結等預售資金監管工作,配合推動商業銀行業務管理系統和房地產交易系統對接,加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享,以及配合做好預售資金監管業務招標工作。

第二章 一般規定

  第五條 市住房城鄉建設局會同人民銀行江門市中心支行、江門銀保監分局、市金融工作局通過公開招標方式,綜合江門市行政區域內的商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平、經營狀況等因素,確定能夠承接預售資金監管工作的商業銀行。中標的商業銀行名單,應當在市、縣住房城鄉建設部門門戶網站予以公示。

  第六條 房企在申請商品房預售許可前,應當在中標商業銀行名單內選擇監管賬戶的開戶銀行,按照一個預售許可證對應一個賬戶原則在監管銀行設立監管賬戶。

  對監管賬戶及預售資金應當按照監管協議約定,由協議方進行監管和約束(監管部門參與或同意的除外)。監管賬戶的支出應當按照監管協議約定的支票方式結算,不可使用現金或設定其他自動劃賬方式。

  第七條 房企申請商品房預售許可時,應當與監管部門、監管銀行簽訂監管協議,明確預售資金收存、撥付和使用方式,以及監管額度、具體撥付節點、留存額度、違約責任等內容。

  監管額度、撥付節點和留存額度等標準由市住房城鄉建設局根據國家有關政策及房地產市場運行情況,牽頭研究確定、適時調整公布。

  預售商品房項目監管額度不得低于市住房城鄉建設局確定的監管額度標準,具體由監管部門根據項目建設工程造價(即造價咨詢機構正式出具的工程造價預算書)、施工合同金額、交付使用條件和法定稅費等因素確定。

  監管協議示范文本由市住房城鄉建設局牽頭制定。

  第八條 監管賬戶賬號和監管銀行等信息,應當在商品房預售許可證、商品房買賣合同等有效文書中載明。

  房企預售商品房時,應當在預售方案中注明監管賬戶的賬號、監管銀行、按揭貸款銀行,以及監督舉報電話等信息。

  簽訂后的監管協議和預售方案在商品房銷售現場顯著位置,以及市、縣住房城鄉建設部門門戶網站進行公示,以便相關部門和購房人查詢、使用和監督。

  第九條 預售商品房項目取得商品房預售許可證后,監管部門應當通過房地產交易系統建立預售資金監管檔案,及時掌握監管賬戶資金收存、撥付、使用等動態。

  預售資金監管檔案包括:

 ?。ㄒ唬┖炗啽O管協議相關材料。

 ?。ǘ┥唐贩款A售許可證。

 ?。ㄈ┥暾堫A售資金撥付要件材料和辦理結果。

 ?。ㄋ模┥暾堊兏O管賬戶要件材料和辦理結果。

 ?。ㄎ澹┥暾埥獬O管要件材料和辦理結果。

 ?。┢渌婕邦A售資金監管的材料。

  監管部門可以根據監管協議有關約定,查閱房企和監管銀行關于監管賬戶資金收存、撥付等臺賬。

第三章 預售資金收存和撥付

  第十條 購房人應當根據與房企簽訂的商品房買賣合同和認購協議約定的付款方式及期限,憑房企出具的繳款通知書,將預售資金直接存入監管賬戶,購房人憑銀行出具的存款憑證,向房企換領交款收據。

  購房人申請按揭貸款的,按揭貸款銀行應當按照貸款合同約定,將發放的按揭貸款直接劃入監管賬戶。

  在商品房預售交易過程中,房企不得代收代繳預售資金,不得將預售資金存入非監管賬戶。

  第十一條 購房人將定金、符合個人住房或商業用房貸款規定的首付款足額存入監管賬戶后,房企和購房人方可通過房地產交易系統辦理擬購房屋預售合同網簽備案等手續。

  第十二條 監管額度內的資金??顚S?,必須用于預售商品房項目有關的工程建設,包括項目建設必需的建筑材料、設備、施工進度款(含工程款、監理費、設計費、勘察費,下同)和法定稅費等相關支出,監管額度隨撥付金額核減。監管額度內的資金在項目完成房屋所有權首次登記前,監管銀行不得擅自劃扣;設立子公司的房企,集團公司不得抽調。

  房企與購房人解除商品房買賣合同或認購協議的,可以申請撥付預售資金(含監管額度內資金),將已存入監管賬戶的購房款,按原支付途徑,退回原付款人的銀行賬戶。

  第十三條 監管額度內的資金應當按照預售商品房項目工程建設進度予以撥付,并按照監管協議約定設置或調整留存額度。

  第十四條 監管賬戶內的資金達到監管額度后,超出監管額度的資金可由房企提取使用。

  第十五條 根據《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(銀保監辦發〔2022〕104號)等規定,監管賬戶內資金達到監管額度后,房企提供商業銀行出具的保函,請求釋放監管賬戶相應額度資金的,監管部門可以予以準許,監管銀行應當配合監管部門做好必要的審核工作。

  房企要按規定使用保函置換的預售資金,優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等,不可以用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

  第十六條 房企申請撥付預售資金,應當向監管部門提交以下申請材料:

 ?。ㄒ唬督T市商品房預售資金撥付申請表》。

  1.當預售資金進賬率(收存總額/網簽金額×100%)<80%時,應當提交未進賬資金情況說明(包括購房人未能及時交付購房款,或貸款銀行未能及時發放按揭款等)作為附件。

  2.當收款單位委托房企或房企關聯公司收款的,應當提交房企已提前支付相關費用的佐證材料作為附件。

  3.當工程款、設備款、材料款、監理費、設計費或勘察費累計已付費用超出合同等約定費用的,應當提交房企和收款單位簽署的補充合同或協議作為附件。

  4.項目未完成竣工驗收備案前,應當提交《江門市預售商品房項目建設工程進度用款明細表》作為附件。

  5.申請用款用途屬支付建筑材料、設備、施工進度款的,施工單位、監理單位、建設工程質量監督實施機構應當填寫意見。

  6.申請用款用途屬支付法定稅費、土地款、行政事業性收費等,有相關材料佐證收款賬號等對應信息無誤的,或者房企已提前支付相關費用的、收款單位是施工單位或監理單位的,收款單位可以不填寫意見。

 ?。ǘ╉椖肯嚓P材料:

  1.支付工程款的,提交施工合同、農民工工資專戶管理三方協議書、已支付的工程款票據或憑證或需要支付的工程款請款書。

  若收款單位收款后再出具支付票據或憑證的,房企需在下次申請時補充上次發生的票據、憑證(下同)。

  2.購買建筑材料、設備的,提交采購合同、支付票據或憑證或需要支付的材料款、設備款請款書。

  3.支付監理費、設計費、勘察費的,提交相關合同、支付票據或憑證或需要支付的費用請款書。

  4.支付法定稅款的,提交完稅憑證或納稅申報表或繳稅通知書。

  5.支付行政事業收費的,提交支付票據或憑證或收費單位出具的收費通知。

  6.支付解除房屋買賣合同或認購協議退款的,需在注銷合同或解除協議后,提交購房人繳款證明和身份證件。

  7.支付同一項目其他預售樓宇所需工程建設費用的,按照上述1、2、3、4項提交資料。

  8.償還用于本項目開發建設的開發貸本息的,提交貸款合同、當期應償還貸款本息金額的相關佐證材料。

  9.抵扣項目占地范圍分攤的土地購置費用的,提交土地購置費用的繳交票據或憑證。

  10.抵扣房企代繳的住宅專項維修資金的,提交代繳清單明細、代繳住宅專項維修資金的票據或憑證。

  11.支付營銷費用的,提交相關合同、支付票據或憑證或需要支付的費用請款書。

  12.通過商業銀行出具的保函,請求釋放監管賬戶相應額度資金的,提供商業銀行出具的保函。

 ?。ㄈ┣耙还P預售資金撥付回執(首次申請的不用提交)

  以上材料已在申請簽訂監管協議或者在前期預售資金撥付申請時提交,且未發生變動的,不再要求房企提交。

  第十七條 申請支付工程款、材料款、設備款、監理費、設計費、勘察費、營銷費用的,收款單位應當為業務承接單位或材料設備供應方。

  申請支付工程款給施工總承包單位的,應當按照施工總承包合同和農民工工資專戶管理協議中有關約定,將人工費用直接撥付至農民工工資專用賬戶,已按要求支付的除外。

  申請支付行政事業性收費的,直接向征收單位劃出款項;法定稅費收款賬號,按稅務部門監管要求處理。

  申請支付退房款的,收款單位為購房人或其委托收款人。

  申請償還開發貸本息的,收款單位為發放開發貸的商業銀行等金融機構。

  申請抵扣土地購置費用和代繳的住宅專項維修資金的,收款單位為房企。

  第十八條 監管部門收到撥付預售資金申請材料之日起,應當對申請材料進行審查,并于五個工作日內作出答復:

 ?。ㄒ唬┓鲜褂脳l件的,應當同意使用,出具《江門市商品房預售資金核準撥付通知書》;

 ?。ǘ┥暾埐牧喜积R全、不符合法定形式,或者需要更正的,應當在收到申請材料之日起的三個工作日內,一次性告知房企需要補正的全部內容,房企補正所用的時間不計入審查時間;

 ?。ㄈ┎环鲜褂脳l件或者房企不按要求補正申請材料的,應當不同意使用,并以書面方式說明理由。

  第十九條 有下列情形之一的,監管部門可以不予核準使用預售資金申請:

 ?。ㄒ唬┖藴适褂煤蟊O管賬戶資金低于留存額度的;

 ?。ǘ┦湛顔挝换蛏暾堄猛静环弦幎ǖ?;

 ?。ㄈ┣耙还P用款使用不符合規定的;

 ?。ㄋ模╊A售資金進賬率<80%時,房企無法提供正當理由的;

 ?。ㄎ澹┓科蟠嬖谶`規收存、使用預售資金等違法違規行為,未整改的;

 ?。┎环舷嚓P法律、法規規定的。

  第二十條 房企持《江門市商品房預售資金核準撥付通知書》到監管銀行辦理撥款手續。

  監管銀行應當自收到《江門市商品房預售資金核準撥付通知書》之日起,三個工作日內按照監管部門核準意見撥付預售資金。

  第二十一條 為提高預售資金使用效率,促進房企遵守和執行預售資金監管制度,監管部門可以結合房企信用信息管理情況,對預售資金監管額度、撥付節點和留存額度等實行差異化管理,采取分級分類管理措施。

  房企信用信息評價辦法及分級分類管理措施由市住房城鄉建設局另行制定發布。

第四章 監管賬戶變更和解除監管

  第二十二條 變更監管賬戶包括注銷原監管賬戶后開設新監管賬戶和變更POS機特約商戶代碼等信息。

  預售商品房項目需要變更監管賬戶的,應當按照下列規定辦理:

 ?。ㄒ唬┓科笙虮O管部門提交以下資料,申請辦理變更手續:

  1.《江門市商品房預售資金監管賬戶變更申請表》,需說明變更監管賬戶原因及事項,并經監管銀行確認。

  2.注銷原監管賬戶后開設新監管賬戶的,提交房企和開設新監管賬戶的新監管銀行簽訂的新監管協議。變更期間,房地產交易系統暫停項目合同網簽。

  變更監管賬戶POS機特約商戶代碼等信息的,提交房企和監管銀行簽訂的新監管協議、變更后的POS機業務協議書等對應變更資料。

 ?。ǘ┍O管部門收到變更監管賬戶申請材料之日起,應當對申請材料進行審查,并于五個工作日內作出答復:

  1.符合變更條件的,應當同意變更,出具《江門市商品房預售資金監管賬戶變更通知書》,并簽署新監管協議。

  注銷原監管賬戶后開設新監管賬戶的,房地產交易系統同步恢復項目合同網簽。

  2.申請材料不齊全、不符合法定形式,或者需要更正的,應當在收到申請材料之日起三個工作日內,一次性告知房企需要補正的全部內容,房企補正所用的時間不計入審查時間。

  3.不符合變更條件或者房企不按要求補正申請材料的,應當不同意變更,并以書面方式說明理由。

 ?。ㄈ┓科髴斣谌〉谩督T市商品房預售資金監管賬戶變更通知書》之日起,三個工作日內持《江門市商品房預售資金監管賬戶變更通知書》、新監管協議等有關材料,到監管銀行辦理變更手續,并在商品房銷售現場公示《江門市商品房預售資金監管賬戶變更通知書》,同時向未付清全部購房款的購房人及貸款銀行書面告知監管賬戶變更情況。

  監管銀行應當自收到《江門市商品房預售資金監管賬戶變更通知書》之日起,三個工作日內按照監管部門核準意見完成監管賬戶變更手續。注銷原監管賬戶后開設新監管賬戶的,原監管銀行應當收到《江門市商品房預售資金監管賬戶變更通知書》之日起,三個工作日內將原監管賬戶資金全部轉入新開設的監管賬戶,并撤銷原監管賬戶,原監管協議同時終止。貸款銀行應當完善相關貸款手續后,將發放的按揭貸款直接劃入新監管賬戶。

  變更監管賬戶應當同步辦理商品房預售許可證變更,兩項業務可以一次性收件,合并辦理。

  第二十三條 預售商品房項目完成房屋所有權首次登記后,房企可以按照下列規定向監管部門申請解除監管賬戶的監管:

 ?。ㄒ唬┓科笙虮O管部門提交以下資料,申請解除監管:

  1.《江門市商品房預售資金監管賬戶解除監管申請表》;

  2.項目完成房屋所有權首次登記有關材料。

 ?。ǘ┍O管部門收到解除監管申請材料之日起,應當對申請材料進行審查,并于五個工作日內作出答復:

  1.符合解除監管條件的,應當同意解除監管,出具《江門市商品房預售資金監管賬戶解除監管通知書》。

  2.申請材料不齊全、不符合法定形式,或者需要更正的,應當在收到申請材料之日起的三個工作日內,一次性告知房企需要補正的全部內容,房企補正所用的時間不計入審查時間。

  3.不符合解除監管條件或者房企不按要求補正申請材料的,應當不同意解除監管,并以書面方式說明理由。

 ?。ㄈ┓科髴斣诔帧督T市商品房預售資金監管賬戶解除監管通知書》到監管銀行辦理解除監管手續。

  監管銀行應當自收到《江門市商品房預售資金監管賬戶解除監管通知書》之日起,三個工作日內按照監管部門核準意見解除監管賬戶監管,監管協議同時終止。

第五章 監管和服務

  第二十四條 市、縣住房城鄉建設部門應當會同金融監管部門推動房地產交易系統和商業銀行業務管理系統對接,加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。簡化資金申請材料,能夠通過有關部門間信息共享獲取的,可以不再要求房企提交;推行資金申請、審核、撥付“全程網辦”,提高資金撥付效率。提升便民服務能力,保障購房人合法知情權。

  第二十五條 監管部門應當建立預售商品房項目巡查制度,完善工作機制,組織對項目的工程建設進度、銷售進度和預售資金收存、撥付、使用等情況進行監督檢查,發現房企、監管銀行等存在違法違規行為的,會同相關部門及時依法依規進行處置,涉嫌經濟犯罪的,要及時將相關線索移交公安部門。

  第二十六條 監管銀行應當嚴格按照本辦法規定和監管協議約定做好監管賬戶監控,指定專人負責預售資金監管和系統對接工作,并嚴格按照房地產交易系統數據接口規范,準確、及時共享監管賬戶資金收存、撥付、凍結等動態數據。

  第二十七條 存在工程進度異常、逾期難交付的問題樓盤,經項目所在地縣(市、區)人民政府同意,預售資金可以按照“一樓一策”方式,實行專門管理,優先用于本項目工程建設。

  第二十八條 人民法院保全、執行預售資金的,按照《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔2022〕12號)執行。

第六章 法律責任

  第二十九條 監管銀行存在下列情形之一的,監管部門可以解除監管協議,由市住房城鄉建設局聯合人民銀行江門市中心支行、江門銀保監分局、市金融工作局依法作出處理。情節嚴重的,不能繼續作為監管銀行。

 ?。ㄒ唬┩涎踊蛘卟话凑毡O管部門核準意見撥付預售資金的;

 ?。ǘ┥米該芨?、挪用、劃扣預售資金的;

 ?。ㄈ┌l現房企存在違規收存、使用預售資金問題,未及時向監管部門反饋的;

 ?。ㄋ模┌l生監管資金被查封、凍結或其他被限制的情形,未及時向監管部門反饋的;

 ?。ㄎ澹┪唇⒈O管賬戶收存、撥付等臺賬的;

 ?。┪窗凑辗康禺a交易系統數據接口規范傳輸監管賬戶資金收存、撥付、凍結、余額等動態數據的。

  第三十條 房企違反相關規定,使用或直接收存預售資金的,監管部門應當根據《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規依法處理。

  第三十一條 監管銀行違反相關規定,同意使用或者撥付預售資金的,監管部門應當根據《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規依法處理。

  第三十二條 施工單位、監理單位提供虛假證明或者采取其他方式協助房企違規使用預售資金的,或者不依法配合房企申請預售資金的,監管部門應當責令其改正,并依法對相關責任單位和責任人予以處理。

  第三十 監管部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。

第七章 附則

  第三十 本辦法自2023年5月1日起實施,有效期至2028年4月30日。



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